W mojej dotychczasowej pracy zawodowej wiele razy spotkałem się z przeświadczeniem, że jedyną drogą do nabycia własności nieruchomości jest jej zakupienie. Jest to niestety błędna teza, albowiem istnieją jeszcze inne sposoby, dzięki którym możemy stać się jej właścicielami. Jedną z nich jest zasiedzenie nieruchomości, o czym w dniu dzisiejszym sobie opowiemy.
Zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie nieruchomości jest to droga do nabycia prawa jej własności wskutek upływu czasu i spełnienia określonych w ustawie przesłanek. W wyniku tego możemy wpisać ten fakt do księgi wieczystej, co uczyni nas prawowitymi właścicielami nieruchomości, a co za tym idzie, umocować nas do wszystkich czynności, które są z tym związane, a to do sprzedaży, darowania lub zwyczajnego korzystania z nieruchomości w dowolny (oczywiście niesprzeczny z prawem) sposób.
Zasiedzenie pozwala nam w pewnym sensie przekuć stan faktyczny, w którym się znajdujemy (stan posiadania nieruchomości od kilkudziesięciu lat, władanie nią jak właściciel), w stan prawny. Instytucja ta jest także poniękąd potrzebna do normowania stanów prawnych nieruchomości, których pierwotni właściciele albo są nieznani, poumierali nie zostawiając spadkobierców lub też nie można nawiązać z nimi żadnego kontaktu – wówczas to właścicielem staje się nowa osoba, która władała daną nieruchomością przez odpowiednią ilość czasu jak właściciel.
Czy można zasiedzieć każdy rodzaj nieruchomości?
Praktycznie każdy rodzaj nieruchomości można zasiedzieć. Trzeba jednak pamiętać o pewnych wyjątkach:
– nie można zasiedzieć budynku, który nie należy do właściciela gruntu (nie dotyczy to gruntu, który jest w tzw. użytkowaniu wieczystym i siłą rzeczy nie należy do właściciela nieruchomości),
– nie można zasiedzieć gruntu, który jest przeznaczony do posadowienia na niej jakiejś budowli użyteczności publicznej, np. drogi, szkoły etc.,
– nie można zasiedzieć spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
– nie można zasiedzieć tylko jednego pokoju w lokalu.
Jak zasiedzieć nieruchomość?
Chcąc zasiedzieć nieruchomość musimy wykazać przed sądem, że jesteśmy tzw. posiadaczem samoistnym nieruchomości, czyli takim, który traktuje daną nieruchomość jak właściciel. Przejawia się to w dokonywaniu wszelkich nakładów na daną nieruchomość (utrzymywanie budynku w którym się mieszka, opłacanie podatków z tego tytułu etc.). Nie odpowiada temu posiadanie zależne, czyli takie, gdzie dana osoba korzysta z czyjejś nieruchomości odpłatnie (np. najem, dzierżawa etc.). O zasiedzeniu nie będzie można mówić także wtedy, gdy mamy jedynie chęć stania się właścicielem nieruchomości, ale z niej w żaden sposób nie korzystamy – w tym przypadku czynnik faktyczny (empiryczny) jest tutaj bardzo istotny.
Decydujące znaczenie w ocenie zasiedzenia będzie miała jednak okoliczność dokonywania go w dobrej lub złej wierze. Posiadanie w dobrej wierze charakteryzuje się tym, że nie posiadamy tytułu prawnego do władania nieruchomością (nie jesteśmy właścicielem ani najemcą), lecz pozostajemy w błędnym, ale uzasadnionym przeświadczeniu, że taki tytuł właśnie posiadamy (jesteśmy właścicielem). Takie sytuacje stanowią mniejszość. Jedną z nich będzie na pewno sytuacja, w której nabyliśmy daną nieruchomość od osoby, która faktycznie nie była jej właścicielem. W takich przypadkach posiadanie danej nieruchomości przez lat 20 uprawnia nas do zainicjowania w sądzie postępowania o zasiedzenie.
Posiadanie w złej wierze zaś charakteryzuje się tym, że mamy świadomość tego, że posiadana przez nas nieruchomość nie stanowi naszej własności, a mimo to władamy nią jak właściciel. Tak będzie wówczas, gdy np. korzystamy z pustostanu położonego obok naszego domu, który należy do kogoś innego. W takich przypadkach termin zasiedzenia to lat 30.
Należy wskazać, że zgoła inne okresy zasiedzenia dotyczą nieruchomości, wobec których upływ okresu zasiedzenia miał miejsce przed dniem 1 października 1990 r. Wówczas to będziemy mieli do czynienia z 10-letnim okresem zasiedzenia dla posiadacza w dobrej wierze oraz 20-letnim dla posiadającego w złej wierze.
Specyficznie temat układa się wobec właściciela, który jest niepełnoletni. Wówczas to termin zasiedzenia może się zakończyć dopiero po 2 latach od uzyskania przez niego pełnoletniości. Podobnie jest z osobą ubezwłasnowolnioną – zasiedzieć jej nieruchomość można dopiero po upływie 2 lat od ustania przyczyn jego zastosowania.
Przerwanie biegu terminu zasiedzenia
Bieg terminu zasiedzenia, jak każdy inny termin, podlega regułom kodeksowym. Znaczy to, że stosuje się do niego odpowiednio przepisy o przedawnieniu (przerwie i zawieszeniu).
Z przerwą biegu terminu zasiedzenia mamy do czynienia wówczas, gdy właściciel nieruchomości skieruje wobec nas działania, mające na celu pozbawić nas posiadania. Najczęstszym przykładem może być tutaj wytoczenie wobec nas powództwa windykacyjnego, o którym mowa w art. 222 § 1 KC.
Zawieszenie biegu terminu zawieszenia ma miejsce z kolei wtedy, gdy nie możemy czasowo wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie np. ze względu na tzw. siłę wyższą. Zawieszenie wówczas trwa do czasu ustania tej przeszkody.
Bardzo dziękuję, że spędziłeś te parę chwil ze mną. Mam nadzieję, że zostaniesz na dłużej i zasubskrybujesz mój podcast, do czego serdecznie zachęcam.
Jeżeli masz do mnie jakiekolwiek pytania lub sugestie dotyczące tworzonego podcastu albo też pojawiły się w Twojej głowie pomysły na nowe tematy, które mógłbym poruszyć – proszę Cię o wiadomość mejlową na adres kontakt@bartlomiejwodo.pl. Na ten moment to wszystko – dziękuję, że uczestniczyłeś w tym podcaście do końca. Trzymaj się, cześć!
