Budowa lub remont domu to często duże przedsięwzięcie, które wymaga zaufania do firmy lub osoby, która ma je wykonać. Niestety, nie zawsze możemy być zadowoleni z efektów pracy wykonawcy, który nie dotrzymał warunków umowy, użył gorszych materiałów lub popełnił błędy techniczne. W takiej sytuacji pomocnym będzie odszkodowanie za wadliwe roboty budowlane. Poniesiona szkoda zaś polegać może na konieczności poniesienia dodatkowych kosztów naprawy, utracie wartości nieruchomości, utracie korzyści z użytkowania lub innych stratach majątkowych.
Odszkodowanie za wadliwe roboty budowlane
Podstawą prawną dochodzenia odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych jest art. 471 kodeksu cywilnego, który stanowi, że dłużnik, który nie wykonuje lub nienależycie wykonuje zobowiązanie, jest obowiązany do naprawienia szkody, którą wyrządził wierzycielowi. W przypadku robót budowlanych, wierzycielem jest inwestor, a dłużnikiem – wykonawca.
Zobowiązanie do wykonania robót budowlanych może mieć charakter umowy o dzieło lub umowy o roboty budowlane, zależnie od tego, czy przedmiotem umowy jest określony rezultat (np. wybudowanie domu) czy określona czynność (np. wykonanie instalacji). Nie ma to jednak znaczenia dla możliwości dochodzenia odszkodowania, gdyż obowiązek naprawienia szkody dotyczy każdego rodzaju zobowiązania.
Niezależnie od roszczeń z tytułu odszkodowania, inwestor może również skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady lub gwarancji jakości, jeśli takie zostały przewidziane w umowie lub w oświadczeniu wykonawcy. Rękojmia i gwarancja dają inwestorowi prawo do żądania usunięcia wad, wymiany rzeczy na wolną od wad, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy. Jednak te uprawnienia nie wyłączają możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeśli inwestor poniósł szkodę na skutek wadliwego wykonania robót budowlanych.
Warunki dochodzenia odszkodowania
Aby skutecznie dochodzić odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych, inwestor musi wykazać następujące warunki:
- istnienie umowy o wykonanie robót budowlanych między inwestorem a wykonawcą;
- niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez wykonawcę, czyli wystąpienie wad w wykonanych pracach;
- powstanie szkody po stronie inwestora, czyli poniesienie strat majątkowych lub utraty korzyści związanych z robótami budowlanymi;
- związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody, czyli konieczność udowodnienia, że szkoda jest następstwem błędu wykonawcy, a nie innych okoliczności.
Sposób dochodzenia odszkodowania
Dochodzenie odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych może odbywać się na drodze polubownej lub sądowej. Najlepiej jest najpierw spróbować rozwiązać spór z wykonawcą w sposób pokojowy, np. poprzez negocjacje, mediację lub arbitraż. Dochodzenie odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych powinno rozpocząć się od skierowania do wykonawcy wezwania do usunięcia wad, naprawienia szkody lub zapłaty odszkodowania. Wezwanie powinno być wysłane w formie pisemnej, najlepiej za potwierdzeniem odbioru, i powinno zawierać:
– opis stwierdzonych wad lub niezgodności;
– określenie roszczeń inwestora (np. usunięcie wad, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy, zapłata odszkodowania);
– wskazanie terminu i sposobu realizacji roszczeń;
– informację o skutkach niewykonania roszczeń (np. skierowanie sprawy do sądu).
Dopiero gdy wykonawca nie zgodzi się na zapłatę odszkodowania lub nie odpowie na wezwanie, Inwestor może skierować sprawę do sądu.
W pozwie należy wskazać podstawę prawną roszczeń, przedstawić dowody potwierdzające nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody i związek przyczynowy, a także określić wysokość żądanego odszkodowania.
Warto również zlecić sporządzenie opinii biegłego z zakresu budownictwa, który oceni stan techniczny wykonanych robót i ich zgodność z umową i normami. Opinia biegłego może być kluczowa dla ustalenia odpowiedzialności wykonawcy i wysokości szkody.
Termin przedawnienia roszczeń
Roszczenia z tytułu odszkodowania za wadliwe wykonanie robót budowlanych podlegają terminom przedawnienia, po których ich dochodzenie jest niemożliwe. Termin przedawnienia zależy od podstawy prawnej roszczeń:
– roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia wydania rzeczy, a jeśli chodzi o wady nieruchomości – z upływem pięciu lat;
– roszczenia z tytułu gwarancji jakości przedawniają się z upływem terminu gwarancji, który jest ustalany indywidualnie w umowie;
– roszczenia z tytułu odpowiedzialności na zasadach ogólnych przedawniają się z upływem trzech lat od dnia, w którym inwestor dowiedział się o powstaniu szkody i o osobie obowiązanej do jej naprawienia, nie później jednak niż z upływem dziesięciu lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie, będące podstawą odpowiedzialności.
Powyższe powoduje, że jeśli Inwestor nie zgłosi swojego roszczenia w tym terminie, wykonawca może odmówić zapłaty odszkodowania, powołując się na przedawnienie.
Podsumowanie
Odszkodowanie za wadliwe wykonanie robót budowlanych jest jednym z możliwych sposobów ochrony praw Inwestora, który zlecił wykonanie prac budowlanych. Aby skutecznie dochodzić odszkodowania, Inwestor musi wykazać, że wykonawca nie wywiązał się z umowy ns skutek czego Inwestor poniósł szkodę i że istnieje związek przyczynowy między błędem wykonawcy a szkodą. Co istotne, Inwestor może również skorzystać z uprawnień z rękojmi lub gwarancji, jeśli takie zostały przewidziane w umowie.
Dochodzenie odszkodowania może odbywać się na drodze polubownej lub sądowej, jednak należy pamiętać o terminie przedawnienia, który wynosi 10 lat od dnia powstania szkody, a co za tym idzie należy dochodzić go w odpowiednim czasie.
Na ten moment to wszystko. Dziękuję, że poświęciłeś te parę chwil na przeczytanie tego artykułu.
Zapraszam także do innych artykułów opublikowanych na moim blogu oraz do wysłuchania mojego podcastu, gdzie poruszam również inne ciekawe rzeczy.
Jeżeli masz do mnie jakiekolwiek pytania lub sugestie dotyczące tworzonego bloga albo też pojawiły się w Twojej głowie pomysły na nowe tematy, które mógłbym poruszyć – proszę Cię o wiadomość mejlową na adres kontakt@bartlomiejwodo.pl. Na ten moment to wszystko – dziękuję, że przeczytałeś do końca. Trzymaj się, cześć!
